一、起草的必要性

以习近平同志为核心的党中央高度重视房地产工作，2022年7月28日习近平同志在中共中央政治局会议上特别强调，“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。2022年12月15日-16日召开的中央经济工作会议明确要求：“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”为全面贯彻党中央、国务院建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的决策部署，地区住建局结合喀什实际，因城施策制定《24条措施》。

二、起草的主要依据和过程

（一）主要依据。依据《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）、《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（ 银发〔2022〕115号）、《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号）、《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号）、《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（ 银发〔2022〕254号）等规范性文件和喀什地区实际，学习借鉴乌鲁木齐市《关于促进房地产业平稳发展22条措施》经验做法。

 （二）起草过程。地区住建局组织人员认真学习领会国家、自治区关于促进房地产业平稳发展的相关政策，积极学习乌鲁木齐市经验做法，围绕强化要素保障、加快审批事项、充分发挥公积金支持作用、优化预售监管、支持和满足购房群众需求、合理促进住房消费、鼓励支持房地产开发、加大金融支持力度、规范市场秩序等九个方面起草了《喀什地区关于促进房地产业平稳发展24条措施》，于2023年1月12日、1月31日，两次向喀什经开区、各县市人民政府、地区财政局、自然资源局、发展改革委、市场监督管理局、公积金管理中心、税务局、银保监局、人民银行喀什支行等部门、单位征求了意见建议，对《24条措施》反复修改完善，并报地委主要领导圈阅，于2022年2月1日，在喀什行署网站发布《关于公开征求<喀什地区促进房地产业平稳发展24条措施（送审稿）>意见的公告》，面向社会征求意见。

三、起草的主要内容

《24条措施》包括强化要素保障、加快审批事项、充分发挥公积金支持作用、优化预售监管、支持和满足购房群众需求、合理促进住房消费、鼓励支持房地产开发、加大金融支持力度、规范市场秩序九个方面内容。现简要说明如下：

第一部分强化要素保障。制定了“净地”供地出让、规范房地产开发项目配建条件、缓缴城市基础设施配套费等3条措施。

第二部分加快审批事项。制定了压缩建设项目审批时限、容缺办理前期手续等2条措施。

第三部充分发挥公积金支持作用。制定了加大住房公积金支持力度、优化住房公积金贷款办理程序、充分发挥住房公积金个人异地住房贷款服务民生保障作用等3条措施。

第四部分优化预售监管。制定了依法依规办理商品房预售许可、允许企业使用银行保函代替重点监管资金等2条措施。

第五部分支持和满足购房群众需求。制定了增加房屋实用面积、精准确定住宅项目商住比例、支持非住宅用房转为住宅等3条措施。

第六部分合理促进住房消费。制定了减轻购房人贷款压力、居民换购住房个人所得税政策、推行“交房即办证”等3条措施。

第七部分鼓励支持房地产开发。制定了优化商品房预售许可服务、减免疫情期间土地出让金逾期缴纳产生的利息和违约金、优化房地产企业资质办理服务、营造规范有序的房地产市场环境等4条措施。

第八部分加大金融支持力度。制定了强化融资服务对接、加大金融纾困帮扶力度等2条措施。

第九部分规范市场秩序。制定了加强舆情监控、严格价格监管等2条措施。 

喀什地区住房和城乡建设局

2023年2月7日

喀什地区关于促进房地产业平稳发展24条措施（草案）及条款说明

为全面贯彻党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好发挥政府调控作用，因城施策支持商品房市场更好满足购房者的住房需求，促进喀什地区房地产业平稳发展，增强各族群众幸福感、获得感，特制定以下措施。

一、强化要素保障

（一）严格执行“净地”出让要求，土地出让前，需由县（市）人民政府完成土地征收转用、补偿安置到位，做到土地权属清晰、无纠纷，宗地位置、用途、容积率等规划条件明确，具备“七通一平”开工建设条件；对已出让地块上存在的征收、迁改等遗留问题加快推动解决，确保项目顺利实施建设。

 条款说明：参照《乌鲁木齐22条措施》第十一条，根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号）等土地出让的相关政策的规定，国有建设用地实行“净地”出让，用于出让的土地应当是已完成建筑构筑物拆除、符合通平条件，且在法律关系上权属清晰，不存在权利限制的土地。

（二）严格按照《关于规范喀什地区房地产开发项目配建公共服务设施的意见（试行）》，指导企业科学合理地配置房地产开发项目公共服务设施，提高居民生活品质。在房地产用地供应前提出配建及建成后资产移交和运营管理要求，并在土地出让合同中予以明确，土地出让合同签订后不得再向房地产项目开发企业提出附加配建要求。

 条款说明：为满足居民日益提高的物质和精神文化需求，科学合理地配置房地产开发项目公共服务设施，提高居民生活品质，2021年1月14日行署印发了《关于规范喀什地区房地产开发项目配建公共服务设施的意见（试行）》（喀署办规〔2021〕1号），要求开发企业为小区全体业主生活所需而提供的公共服务设施，主要包括教育设施、停车位、公共文体设施、环卫设施、社区服务用房、物业管理用房、商业综合服务性用房等。

（三）房地产开发项目城市基础设施配套费收缴时限后延至项目办理初始登记前，项目业主在申请办理项目初始登记时须提交项目城市基础设施配套费“完费凭证”。

 条款说明：根据2020年4月7日自治区人民政府印发的《新疆维吾尔自治区城市市政公用基础设施配套费征收使用管理办法》（新政办发〔2020〕14号），凡在我区城市规划区范围内进行项目建设的单位和个人，均应缴纳市政公用基础设施配套费，并要求在开工前缴清配套费，现为促进房地产企业发展，房地产项目缴纳市政公用基础设施配套费延长至初始登记前。

二、加快审批事项

（四）压缩建设项目审批时限。房地产开发项目全流程审批时间控制在60个工作日以内。建筑工程施工许可符合办理条件的，即时受理，施工许可证核发（质量监督手续办理）用时压缩至2个工作日内。各职能部门充实专业验收人员，及时开展人防、消防、规划、建设等工程验收，确保项目及时交付。

 条款说明：完全参照《乌鲁木齐22条措施》第十三条，根据喀什地区工程建设项目审批制度改革领导小组办公室2022年6月24日下发的《关于发布喀什地区工程建设项目审批用时、项目流程图及事项清单的通知》（喀建审改〔2020〕3号），第二部分一般社会投资项目审批用时由85个工作日压缩至60个工作日，其中施工许可证核发用时压缩至2个工作日。

（五）容缺办理前期手续。土地出让竞买保证金按照不低于出让起始价的20%确定；房地产开发企业按照《国有建设用地出让合同》在缴纳50%以上成交价款后，即可办理立项备案、规划用地许可、规划工程许可、施工许可，确保及时开工建设，剩余土地出让金可根据《国有建设用地出让合同》约定，在12个月内分期缴纳。⠂༯span>

 条款说明：基本参照《乌鲁木齐22条措施》第十二条，根据2020年3月行署下发的《喀什地区关于加快复工复产全面恢复经济社会秩序的三十条措施》第七条分期缴纳土地出让金及预办理不动产产权证，“对2019年12月以后出让且已签订《国有建设用地使用权出让合同》的，可按程序签订变更协议，实施分期缴纳。合同中原确定开竣工日期可根据疫情结束时间顺延。自2019年12月1日至疫情结束，可分期缴纳土地出让金。已签订土地出让金分期缴纳合同的竞买人（单位），可凭《网上挂牌出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件，先行办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。土地成交后，竞买单位（个人）缴纳不低于50%的土地出让金并签订承诺书后，可以依照规定预办理不动产登记手续，在金融机构抵押放款前，须缴清剩余土地出让金及相关税费，方可办理正式的不动产登记手续。”

三、充分发挥公积金支持作用

（六）加大住房公积金支持力度。住房公积金最高贷款额度由60万元上调为70万元。使用住房公积金贷款购买二手住房，首付款比例降低至20%，具体贷款额度占所购房屋总价的比例提高至80%。对所购建住房所有权人或共有权人（即在购房合同、权属登记证件上父母和子女共同署名的情况下），购房职工及其配偶直系亲属（父母和子女）之间可互助性申请提取和贷款用于购建住房。

 条款说明：参照《乌鲁木齐22条措施》第五条，根据《新疆维吾尔自治区住房公积金个人住房贷款业务规范》第十九条、《喀什地区住房公积金个人住房贷款业务操作实施细则》第三条、《喀什地区住房公积金提取业务操作实施细则》，地区住房公积金管理中心已落实此项措施。

（七）优化住房公积金贷款办理程序。进一步压缩公积金贷款全流程时限，住房公积金管理部门将贷款审批时限由10个工作日压缩至5个工作日以内；按照属地登记原则，房产所在地不动产登记部门自受理抵押登记之日起，5个工作日内完成抵押登记；住房公积金个人贷款承办银行2个工作日内完成借款合同签订，达到放款条件的，1个工作日内完成贷款发放。

 条款说明：参照《乌鲁木齐22条措施》第五条，根据《关于强化住房公积金服务民生保障进一步做好全区住房公积金异地个人住房贷款的通知》（新政办发〔2022〕51号）第三部分“进一步压缩贷款审批时限”要求制定。

（八）充分发挥住房公积金个人异地住房贷款服务民生保障作用。本地缴存职工购买外地住房、或外地缴存职工购买本地住房的，均可申请住房公积金个人异地住房贷款。开通职工申请按月提取公积金偿还异地公积金或商业住房贷款本息签约业务。

 条款说明：参照《乌鲁木齐22条措施》第五条，根据《关于强化住房公积金服务民生保障进一步做好全区住房公积金异地个人住房贷款的通知》（新政办发〔2022〕51号）第一部分“统一全区住房公积金异地个人住房贷款政策”及2023年1月13日喀什行署官网发布的《喀什地区开通职工按月提取公积金偿还异地公积金或商业住房贷款本息业务》相关要求执行。

（九）切实维护公积金缴存职工合法权益。受喀什地区住房公积金资金预警机制调控措施限制政策影响，自2021年8月1日起，缴存职工购建住房有关资料已超过有效时限，或者向本中心申请提取住房公积金和个人住房贷款（含贴息贷款）时已超过规定受理有效时限的，在满足其他相关规定的情况下，各县市管理部住房公积金服务窗口可继续受理该职工提取和贷款申请，申请受理有效时限延长截至2023年6月30日。

（十）解决职工购房使用住房公积金中的“急难愁盼”问题。受疫情影响，自2022年8月1日起，喀什地区未能正常按月连续足额缴存的单位，该单位缴存职工在申请住房公积金个人住房贷款（含贴息贷款）时，已正常续缴或补交到应缴当月的，各县市管理部住房公积金服务窗口可正常受理该单位职工贷款申请，申请受理有效时限截至2023年3月31日。

 条款说明：根据2023年1月13日喀什行署官网发布的《喀什地区2023年1月出台两项住房公积金惠民政策措施》提出“第九条、第十条”两条惠民政策。

四、优化预售监管

（十一）依法依规办理商品房预售许可，预售许可时不得擅自增加法律法规规定以外的附加内容。积极推行商品房预售许可网上申请，不见面审批，自受理之日起2个工作日内作出准予预售或者不予许可的书面决定，不予许可的要说明理由。

 条款说明：根据住建部《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定及住建厅房地产防风险工作要求，所有房地产项目均要严格落实商品房预售资金监管制度。根据2020年3月行署下发的《喀什地区关于加快复工复产全面恢复经济社会秩序的三十条措施》第二十九条 纵深推进“最多跑一次”改革中要求,推行商品房预售许可预审核制度，要件齐备的，确保1个工作日内审批发证，缩短审批时限。

（十二）允许企业使用银行保函代替重点监管资金，提高资金使用灵活度。对新引进注册房地产开发企业实行异地业绩、信用互认，预售重点资金监管比例最低按照25%比例执行并动态调整、分类监管，释放企业资金活力。

 条款说明：参照《乌鲁木齐22条措施》第十五条，根据中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知（银保监办发〔2022〕104号）要求，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

五、支持和满足购房群众需求

（十三）精准确定住宅项目商住比例。对住宅类项目的规划条件不作商业限制要求，企业报审规划设计中，在符合《规划设计条件书》和《城市居住区规划设计标准》的前提下，自行确定商业、住宅建筑面积。

 条款说明：完全参照《乌鲁木齐22条措施》第九条，根据《城市居住区规划设计标准》，商业与住宅建筑面积比例无具体要求，在符合相关要求的前提下，企业可自行确定商业、住宅建筑面积。

（十四）支持非住宅用房转为住宅。已建未售的非住宅用房(含商业办公、营业性商业用房)，具备变更条件的，经申请批准可变更为商品住房或企业自持租赁住房，支持以适当比例改为保障性租赁住房。

 条款说明：一是根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔2016〕39号第十二条：允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。二是根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

六、合理促进住房消费

（十五）减轻购房人贷款压力。贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。协调优化个人住房贷款银行面签、资料收取、贷款审批、权证办理等流程，将审批放款时限由10个工作日压缩到7个工作日以内。

 条款说明：依据中国人民银行中国银行保险监督管理委员会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（ 银发〔2022〕115号）要求，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套普通自住房商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

（十六）居民换购住房个人所得税政策。在2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。其中:新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

 条款说明：根据财政部、税务总局联合印发《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号），明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。为确保政策顺利实施，税务总局制发了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号），进一步细化了有关执行口径，明确了办理退税手续和需提供的资料，以及税务部门服务征管举措。

（十七）推行“交房即办证”。建立健全部门协同联动机制，强化信息互联互通，在符合法律、行政法规规定的办证条件下，服务房地产开发企业落实商品房交付即可办理《不动产权证》要求，实现“交房即办证”。

 条款说明：完全参照《乌鲁木齐22条措施》第四条，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，全国多地正在积极推行交房即办证政策。

七、鼓励支持房地产开发

（十八）按工程进度及时拨付资金。预售资金监管部门要按照工程建设进度及时予以拨付监管额度内的资金，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记，具体拨付节点由县市住建部门按照各方签订的预售资金监管协议确定。预售监管资金必须专款专用，用于有关工程建设，监管额度内的资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

 条款说明：根据2022年1月16日住建部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）文件要求执行。

（十九）对挂牌已成交且疫情防控期间(2022年8月10日至2022年12月5日)未能按期缴纳土地出让金、交地、动工、竣工的，不计入违约期，不作违约行为处理，不计收疫情防控期间产生的利息和违约金，恢复社会正常秩序后签订出让补充合同，由受让人及时缴纳已到期的土地出让价款。

 条款说明：完全参照《乌鲁木齐22条措施》第十八条，根据2020年3月行署下发的《喀什地区关于加快复工复产全面恢复经济社会秩序的三十条措施》第七条分期缴纳土地出让金及预办不动产产权证中“合同中原确定开竣工日期可根据疫情结束时间顺延”。

（二十）优化房地产企业资质办理服务。2020年1月1日后，房地产开发企业二级、三级、四级及暂定级资质证书有效期期满的，统一延期至2023年6月30日。企业无需换领资质证书，原资质证书仍可用于开发与经营等活动。企业可按照现行二级资质标准要求直接申请二级资质。

 条款说明：完全参照《乌鲁木齐22条措施》第十九条，房地产企业资质管理办法于2022年7月重新修订后开始办理资质（2021年3月-2022年7月期间停办），受疫情影响大部分企业资质目前正在办理中。并根据2022年9月12日自治区住建厅下发的《自治区住房和城乡建设厅加大助企纾困力度推动经济稳步增长若干措施》（新建计〔2022〕115号）第12条延长资质资格类证书有效期，“房地产开发企业资质证书有效期于2022年8月1日--9月30日届满的，统一延期至2022年12月31日继续使用，无需换发新证”，此项措施将有利于推进企业项目尽快开复工建设。

八、加大金融支持力度

(二十一)强化融资服务对接。协调推动金融机构按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，积极向银行总行争取专项授信额度，给予银团贷款、配套融资、并购贷款等支持。定期组织召开银企座谈会，结合房地产企业具体诉求做好协调对接服务。

 条款说明：完全参照《乌鲁木齐22条措施》第二十一条，根据2022年9月12日自治区住建厅下发的《自治区住房和城乡建设厅加大助企纾困力度推动经济稳步增长若干措施》（新建计〔2022〕115号）第8条用足用好政策性开发性金融工具政策，谋划落实项目融资。

(二十二)加大金融纾困帮扶力度。对房地产企业开发贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励企业与金融机构基于商业性原则自主协商贷款展期、调整还款安排。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人开展自主协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺，已调整还款安排的，金融机构按实际情况报送信用记录。

条款说明：依据《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》要求，一是稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。二是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。三是鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益，同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。

九、规范市场秩序

（二十三）营造规范有序的房地产市场环境。各级要加强房地产市场舆情监控，提前应对处置，强化正面宣传和引导，依法查处散布谣言、恶意炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为。房地产开发企业不得发布虚假违法广告，不得发布未取得预售许可的商品房销售广告。

  条款说明：依据《喀什地区房地产市场秩序三年整治行动方案》、《自治区住房和城乡建设厅加大助企纾困力度推动经济稳步增长若干措施》（新建计〔2022〕115号）第3条，整治规范房地产市场秩序。

（二十四）健全商品房销售价格认定机制。落实落细稳房价具体措施，严厉打击房地产企业变相降价、暗中降价等不正当竞争行为，对企业或者群众投诉的不正当竞争行为依法打击，促进全地区房价合理增长。

本措施自印发之日起施行，有效期一年，如遇上级政策调整，以上级政策为准。各县市人民政府、经开区管委会结合实际，制定实施办法或实施细则。  

喀什地区住房和城乡建设局

 2023年2月8日